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        2021年10月10日
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        “炒房致富”時代將終結,樓市迎來變局
        時間:2021-08-28 17:09:21  作者:陳紅艷 

          今年房地產調控破400次,全面刷新了歷史記錄。


          調控從中央到地方,涵蓋面之廣,也是前所未有:北京打擊“假離婚”、杭州出臺有史以來的最大限購令、廣州調整人才買房政策、上海發布二手房房貸“三價就低”原則、東莞“五折購三限房”政策……今年8月,各地房地產調控政策接近50次。

          五年來,樓市調控到現在,今年房地產調控全面升級,體現了房地產政策的嚴格趨勢。


          8月25日,北京市教育“雙減”工作新聞發布會上,北京市委教育工委副書記、市教委新聞發言人李奕介紹,新學期,北京市將大面積、大比例推進干部教師交流輪崗,東城區、密云區為第一批兩個試點區,2021年年底之前,再啟動六個區的干部教師交流輪崗試點。

          北京“教師輪崗”新政如果能切實落實,對學區房會有釜底抽薪的作用。教師100%輪崗則意味著重構基礎教育生態,“在哪里讀小學都一樣,因為老師和同學都差不多”,從根本上公平化,名校、強校都不復存在,刻意買學區房意義不大,進而使得學區房降溫。各類房企項目開發中以“名?!钡泥孱^來推銷房子,也意義不大了?!懊!币坏┫?,“學區房”將成歷史。



          在中原地產首席分析師張大偉看來,教師輪崗制度徹底落實的難度很大,但千萬不要低估政策的執行力度,對于重點學校云集的西城和海淀價格過高的學區房就危險了。 

          事實上,今年4月30日,中共中央政治局召開會議明確,防止以學區房等名義炒作房價。此類表述非常罕見,充分體現出中央嚴打學區房炒作的調控基調。

          易居研究院,選取了北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、合肥7個重點城市學區房市場進行研究。觀察全國重點7城中心城區學區房成交價格走勢,撇去月度波動情況,2019年下半年至今總體上呈現了上漲態勢,進一步說明學區房緊俏、房價漲易跌難的特點。但是在今年4月份中央定調學區房調控后,此類城市學區房價格還是出現了一些微妙的變化。



          數據顯示,今年5-7月份,全國重點7城中心城區學區房成交價格環比漲幅分別為4%、2%和0%。這至少說明,7月份學區房價格停止了上漲。

          每個城市的情況各有不同。北京中心城區7月份學區房價格為81216元/平方米,相比去年5月份83524元/平方米的高點,下跌了2308元/平方米,跌幅為3%,降溫不明顯。而深圳則比較明顯,今年7月份中心城區學區房價格為73666元/平方米,相比1月份86314元/平方米的高點,下跌了12648元/平方米,縮水15%。

          觀察歷史數據,去年至今,重點7城中介機構學區房業務迎來兩波牛市。一波出現在去年7月份前后,當時月度最高交易金額為2080億元;另一波出現在今年1月份前后,當時月度最高成交金額為2253億元。如此對比,以7月份為例,中介機構業績分別縮水了30%和35%,陷入到由牛轉熊的窘迫境況。

          全國7城學區房價格上漲壓力相對大,所以也出現了各類調控手段,對于打擊學區房炒作、規范市場交易行為、促進房價趨穩等有積極的作用。學區房的問題解決了,將有助于大城市住房問題的更好解決。


          房產中介,正在迎來艱難時刻。

         8月24日,北京市住房和城鄉建設委員會官網發布《北京市住房租賃條例(征求意見稿)》,并公開向社會征求意見。

          1、首次將租賃住房壟斷行為,納入監管。

          2、房地產經紀機構不得提供轉租服務。違反者,可處2萬元以上10萬元以下罰款,情節嚴重的,并責令停業1至6個月,注銷備案。

          3、禁止房地產經紀機構利用出租房賺取租金差價,出租人必須書面委托房地產經紀機構載明出租價格,房地產經紀機構必須按照委托的書面價格對外招租。違者處1萬元以上3萬元以下罰款。實施賺取差價行為的,可處5萬元以上10萬元以下罰款。

          4、住房租賃企業單次收取的租金一般不得超過3個月,超過3個月的需要納入監管。

          5、房屋到期續租,中介機構不得再次收取傭金。

          簡單解讀下。一般來說,房產中介賺錢模式分為三種:1、收取租金。2、把房子收集后裝修、包裝后漲價出租。3、提供金融貸款。

          也就是說,對房產中介來說,收取租金合法,但一次收取超過三個月的就要納入監管。

          而且包裝后出租的轉租方式在意見稿中已經明令禁止。意味著房產中介轉租業務就要停手了,包租婆不能當了,二房東更是不可能了。

          北京向房產中介落下一記重拳,作為樓市交易的重要構成部分,中介行業或將迎來集中整治。

          伴隨著房地產市場化應運而生的房產中介,一路走來亂象頻生——發布假房源,違規炒作學區房,幫助購房者資格造假、規避稅費、簽訂陰陽合同騙取貸款額度、經營貸炒房……

          二手房市場交易十分依賴房地產中介機構提供的市場交易信息,且通常在中介機構的撮合下完成交易。

          據中國指數研究院的統計數據顯示,按照2019—2020年期間月平均銷售套數計算,北京、上海、深圳、南京、蘇州等較大型城市的二手房交易量已遠超新房交易量,部分城市(如北京、深圳)的二手房銷售量是新房銷量的兩倍多。



          2020年全國二手房交易金額達7.3萬億元,作為行業龍頭的貝殼,巔峰時期股價曾超過萬科、碧桂園、恒大等三大巨頭的總和。

          然而,今年以來,貝殼股價遭遇了斷崖式下滑,從最高的79.4元跌到16元左右,跌破發行價,整體下跌幅度超過75%,市值蒸發4000多億元,慘烈程度,不亞于教育培訓行業。

          近年來,房產中介成重點管控對象,各地屢有專項整頓行動,甚至上線了官方房源發布渠道。

          8月18日,杭州市二手房交易監管服務平臺上線“個人自主掛牌房源”功能,購房者繞開中介之后,也擁有了和房東面對面交易的線上官方新渠道。

          截至目前,杭州二手房交易監管服務平臺已經實現了997家經紀機構、3293家門店和9.74萬名從業人員信息實時公示,累計掛牌房源109.4萬件,涉及房屋45.18萬套。



          在杭州之前,北京市也曾試點免中介費二手房交易平臺。2011年7月,北京市首個官辦免中介費二手房交易平臺在海淀區試點運行。2015年,北京市上線官辦房地產交易網站——北京市房地產交易信息網。按照該平臺的設想,買家跟賣家可直接在網絡上實現對接、“零中介費”,降低二手房房產交易成本,但該平臺上架的很多房源介紹中并沒有實景照片,更多的是停留在了房屋評估值上。2021年5月初,北京市再次試點服務平臺,發布二手房的房源信息并核驗房源真假。

          嚴格對中介的調控,并非只是打擊中間商賺差價,關鍵是肅清這個渾濁不堪、傷害他人自己獲利以及嚴重攪亂整個房產、社會規則的不良風氣。

          對此,房東東公寓學院創始人全靂總結道,二手房“去中介化”已經是大勢所趨。未來中介的生存價值是把服務做好,把中介人員優化,把服務水準提高。


          從“零售”變“批發”的集中供地新玩法,這樣的局面歷史罕見。

          2月24日,住建部發文對22個重點城市住宅用地出讓方式由“零售”改為“批發”。也就是實行“兩集中”同步公開出讓:一是集中發布出讓公告;二是集中組織出讓活動,每年不得超過三次。隨后,青島、天津、鄭州等城市做出積極的響應。

          22個城市包括北上廣深4個一線城市,南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。



          數據顯示,2020年,22城宅地規劃建筑面積約2.8萬億平方米,宅地出讓金合計規模為2.35萬億元,占全國300城宅地出讓金的比重為49%,住宅銷售金額占全國的比重為39.5%。

          從這些年重點城市土地供應來看,宅地成交量穩中有升,成交樓面價也逐步提高,成交平均樓面價由4726元/平方米增長至8260元/平方米,5年復合增速11.8%。

          22個重點城市宅地供應相對緊缺,無論是住宅銷售金額還是宅地出讓金在全國房地產市場占比都較高,“兩集中”新政實質是對宅地出讓市場進行供給側改革的主要原因。

          “穩地價”已成為地方政府必須達成的重中之重。多位業內人士表示,作為土地市場的一項重大改革,“兩集中”制度“穩地價、穩房價”有助于穩定樓市預期。生產資料——土地集中供應,有相應政策約束,意味著房地產長效管控機制形成,房價“瘋?!币帛偛黄饋砹?。


          在共同富裕的時代格局里,在防范金融風險的大勢之下,房地產何去何從?

          近日,中央財經委第十次會議提出,在高質量發展中促進共同富裕,擴大中等收入群體比重,形成中間大、兩頭小的橄欖型分配結構。

          共同富裕的提出,意味著房地產作為國民財富放大器的地位開始削弱,房價暴漲制造的貧富差距,即將受到約束。

          過去20多年,房地產在某種程度上成了貧富差距擴大的重要推手之一。央行報告顯示,中國居民家庭,60%以上的財富都是房產。

          在過去十幾年里,中國的平均房價上漲了3倍左右。房價暴漲之下,已經買房的人跟沒買房的人生活完全是兩種不同的狀態,早買房的一代可以坐享暴漲之利,有房一族資產不斷膨脹,無房一族只能望房興嘆。有房族無疑比沒房族更輕松。



          在過去的20年,找不到比炒房更適合大眾暴富的賺錢機會了。收入較高,存款較多的家庭,手上有富裕資金,去炒房的概率要大得多。首付買房,看準價格上漲時機出手賣房,從買房到賣房的資金不斷滾動,十幾年就能實現財務自由。

          幾乎沒有任何一個行業的財產增幅有房地產行業這么夸張、這么普遍,所以從某種程度上來說房地產的確拉開了貧富差距。

          易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,中央一系列高壓手段和管控,深入人心、符合民意。從房地產的角度看,在共同富裕的鮮明旗幟下,“炒房致富”時代將終結,行業迎來大變局。

          在他看來,房地產必須摒棄“炒房致富”的理念和模式,需要回歸到房子是用來住的導向上。共同富裕的時代,既要打擊一些炒房的不當得利,也要積極解決住房問題,真正促進住房領域的幸福指數。

          樓市確實需要關注變革,過多的財富和房地產捆綁,也是有風險的。未來需要引導居民家庭合理投資,將此類資金引導到實體產業中去。

          從存活角度看,關鍵還是得有新思維。嚴躍進舉例說,比如租賃業務不賺錢,但是否可以有新的模式,進而使得雖然租金收入不高,但是房企可以獲得新的收入來源等,類似流量的效應等。

          而從房企來說,也需要關注此類問題,至少房企也要關注時代變化和產業的變化,積極形成比較匹配的產品模式,類似三胎政策下產業如何發展等。

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